По нашим оценкам, положительная динамика в акциях девелоперов связана с ожиданиями роста активности на рынке недвижимости на фоне понижения ставок. Мы полагаем, что в действительности спрос на жилье исчерпал себя, и в текущих обстоятельствах смягчение ДКП и последующее понижение ипотечных ставок (в том числе, пересмотр условий по льготной программе) не окажет сильного воздействия на покупательскую активность. Высокие цены на новостройки, ухудшение экономического положения россиян и неопределенность относительно будущего будут сдерживать рост строительной отрасли.

Мы ожидаем, что выдачи ипотечных кредитов и продажи застройщиков в ближайшие месяцы повысятся относительно рекордно низких показателей апреля-мая, но будут значительно ниже прошлогодних значений. В большей степени государственные меры поддержки поспособствуют восстановлению активности на вторичном рынке, который практически парализовало после повышения ставки до 20%.

На данный момент наши рекомендации по акциям девелоперов находятся на пересмотре ввиду неопределенной обстановки на рынке. Но мы полагаем, что устойчивое положение будут сохранять крупнейшие игроки – ПИК и ЛСР, у которых достаточные запасы ликвидности, минимальная зависимость от иностранных материалов и оборудования, поскольку компании обладают собственными мощностями.

( Читать дальше )

Недвижимость

Полагаем, что поддержку российскому сектору недвижимости окажут субсидии, собственные и государственные. Ожидаем ставок по субсидированным первичным ипотечным кредитам в диапазоне 6–9% против 5,5% до начала событий на Украине. В таких условиях крупнейшие девелоперы, сконцентрированные на масс-маркете, смогут показать уровень продаж, сопоставимый с прошлым годом. Собственные субсидии могут охладить, хотя и не столь существенно, рентабельность с комфортных уровней прошлого года. Мы ожидаем ключевую ставку к концу года в 8% против текущих 9,5%, что создает положительные риски наших ожиданий от динамики сектора. Мы практически не поменяли финансовые прогнозы для Группы ЛСР и ПИКа с момента последней публикации стратегии. Новая прогнозная безрисковая ставка заставляет нас повысить целевые цены для ПИКа и Группы ЛСР на 12% и 17%, рейтинг по акциям обеих — по-прежнему «Покупать».

Катализаторы: дальнейшее сокращение процентной ставки.

( Читать дальше )

Группа ЛСР опубликовала прогноз на 2022 год    

Группа ожидает, что ее чистая прибыль и выручка за 2022 останутся на уровнях прошлого года или увеличатся. Компания отчиталась о выручке 130.5 млрд руб. (+11% г/г) и чистой прибыли 16.3 млрд руб. (+35% г/г) в 2021 году.

Согласно прогнозу Группы ЛСР, ее выручка в 2022 году составит не менее 131 млрд руб., а чистая прибыль — 16 млрд руб. Инвесторы на данный момент заняли нейтральную позицию по девелоперам, поскольку в текущей макроэкономической конъюнктуре трудно прогнозировать продажи. Тем не менее мы считаем новость позитивной для акций, т.к. прогноз снижает неопределенность и может поддержать уверенность рынка. Ранее в этом году совет директоров рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2021 год.

Атон

После снижения ключевой ставки с 14% до 11%, в ближайшее время стоит ожидать понижения и ипотечных ставок в диапазоне 2-3 п. п. Мы полагаем, что планомерное понижение ставок будет оказывать положительное влияние на спрос на ипотеку и первичный рынок недвижимости, но это не станет сильным драйвером роста.

В среднесрочной перспективе темпы роста продаж продолжат снижаться за счет высоких цен, сохраняющегося роста себестоимости строительства на фоне сокращения доходов населения и ухудшения общего качества жизни россиян. Можно предположить, что по мере смягчения ДКП льготная программа по ипотеке будет в очередной раз пересмотрена – до 7-8%. Государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли, поэтому после итогов мая могут быть пересмотрены параметры мер поддержки, в случае если снижение ставок и действующие ипотечные условия не сумели простимулировать спрос.


( Читать дальше )

В облигациях строительных компаний исторически складывались одни из самых привлекательных доходностей на долговом рынке, что, конечно, связано с повышенными рисками, характерными для отрасли. Текущие реалии вносят большую неопределенность относительно будущих результатов компаний-застройщиков, а по бумагам крупнейших эмитентов спреды сейчас превышают 700 б. п., однако, принимая во внимание активную поддержку сектора со стороны государства (в частности, через механизм льготной ипотеки), мы все же считаем, что инвесторам стоит присмотреться к отдельным выпускам.

Ввиду длинного производственного цикла и снижающихся последнее время реальных доходов населения бизнес девелоперов характеризуется повышенными рисками. При этом жилищное строительство — крайне важная для экономики России отрасль, обеспечивающая рост рабочих мест, формирование спроса на многие товары внутреннего производства и улучшение жилищных условий населения. Совместно со сферой ЖКХ на девелопмент приходится более 10% ВВП страны, поэтому в связи с такой системной значимостью отрасль обеспечивается государственной поддержкой. Из-за высокой чувствительности компаний-застройщиков к изменению процентных ставок (около 70% новых контрактов заключаются через ипотечные кредиты) самый оптимальный способ поддержки — стимулирование ипотечного кредитования, на что государство и делает упор: недавно льготная ставка была снижена с 12% до 9%, а ранее увеличена максимальная сумма кредита в рамках программы льготной ипотеки (до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а также до 6 млн руб. в остальных регионах).

( Читать дальше )

Группа ЛСР в I квартале увеличила продажи в 2,2 раза, до 41 млрд рублей

Группа ЛСР в январе-марте 2022 года увеличила продажи почти в 2,2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 41 млрд рублей, сообщила компания. Объем реализованной недвижимости вырос на 53,5%, до 218 тыс. кв. метров. В Петербурге продажи компании в I квартале текущего года подскочили в 2,9 раза, до 29 млрд рублей, объем реализованной недвижимости — в 2 раза, до 154 тыс. кв. метров. Продажи в Москве выросли на 2,4%, до 8,3 млрд рублей. При этом объем реализованной недвижимости сократился на 36,4%, до 28 тыс. кв. метров. В Екатеринбурге в январе-марте 2022 года продажи в денежном выражении составили 4 млрд рублей, что в 2 раза больше результата за аналогичный период 2021 года. В натуральном выражении — 36 тыс. кв. метров, что на 71,4% больше, чем в I квартале прошлого года.

Группа ЛСР продемонстрировала рост операционных показателей в условиях сильной конъюнктуры на рынке недвижимости, которая сформировалась вследствие действия государственной программы льготного ипотечного кредитования. Девелопер увеличил как продажи в натуральном выражении (+53,5% г/г), так и среднюю цену реализации недвижимости (+41% г/г). Ожидаем, что цены на первичном рынке недвижимости будут замедляться после подъема ставки по государственной программе льготной ипотеки с 1 апреля до 12%. Замедление темпов роста цен приведет к ослаблению финансовых результатов девелоперов.

Промсвязьбанк

Группа ЛСР объявила операционные результаты за 1К22    

Продажи недвижимости в 1К22 подскочили на 53% г/г до 218 тыс. кв. м. В стоимостном выражении это соответствует росту более чем в два раза до 41 млрд руб., при средней цене реализации 188.1 тыс. руб./кв. м (+41% г/г). Объемы реализации недвижимости в Санкт-Петербурге также удвоились до 154 тыс. кв. м, а средняя цена реализации выросла на 45% до 188.3 тыс. руб. за кв. м. В Москве продажи упали на 36% до 28 тыс. кв. м при росте средней цены реализации на 61% г/г до 296 тыс. руб. за кв. м. В Екатеринбурге продажи увеличились на 68% до 36 тыс. кв. м, а цены выросли на 17% г/г.

Группа ЛСР опубликовала сильные результаты продаж, а цены реализации выше средних в секторе компенсировали снижение продаж в некоторых регионах. Компания выиграла от роста спроса в первом квартале, поскольку инвестиции в недвижимость считаются надежным вложением средств, однако сложно прогнозировать продажи в оставшиеся месяцы года в связи с высокими процентными ставками и подскочившими ценами на квартиры.

Атон

Впечатляющая отчетность ЛСР по итогам I квартала 2022 года (рост продаж в 2,2 раза (г/г) в денежном выражении и в 1,5 раза (г/г) в метрах, повышение доли ипотечных сделок до 75% с 63% годом ранее), ослабила риски ухудшения положения на рынке недвижимости на фоне санкций и геополитической напряженности. Тем не менее I квартал не является показательным для определения действительного положения дел в секторе, поэтому повышательная динамика в акциях девелоперов сегодня носит психологический характер.

Мы полагаем, что операционные результаты других девелоперов, в том числе ПИКа и «Самолета», будут высокими за счет высокого уровня спроса в январе-феврале на опасениях о повышении ключевой ставки, в марте – в связи с экономической турбулентностью, на фоне которой люди массово начали покупать недвижимость.

Пырьева Наталия
ФГ «Финам»

Среди публичных застройщиков на российском рынке мы на данный момент выделяем ЛСР, ПИК и «Самолет», и временно не рассматриваем «Эталон» в связи с повышенными рисками после обвала котировок в Лондоне.

ПИК и «Самолет» – девелоперы с самыми крупными земельными банками в РФ, которые активно расширяются на территории России, а ПИК даже за пределами страны (в 2021 году компания запустила свой первый зарубежный проект на Филиппинах), а также обладают высокими перспективами в области развития собственных диджитал проектов. Эти девелоперы зафиксировали рекордный рост продаж по итогам 2021 года, обладают достаточным запасом ликвидности, предлагают субсидированные ставки по ипотеке.

ЛСР — более консервативный застройщик, который не сумел в полной мере реализовать выгоду от благоприятной обстановки на рынке в прошлом году из-за дефицита объектов в продаже. Однако драйвером роста может выступить именно пополнение земельного банка в конце 2021 года и высокий объем текущего строительства на уровне 2,74 млн кв. м. (у ПИКа – 5,75 млн кв. м, у «Самолета» – 2,71 млн кв. м). Несмотря на то, что компания отказалась от выплат дивидендов за 2021 год, это решение направлено на создание больших запасов ликвидности, это вопрос времени. А исторически у ЛСР самая высокая дивидендная доходность среди прочих российских застройщиков.

Пырьева Наталия
ФГ «Финам»

Сегодня акции застройщиков дешевеют. С начала года бумаги данного сектора оказались под давлением. На данный момент наши целевые цены и рекомендации по акциям российских застройщиков находятся на пересмотре ввиду неопределенной экономической обстановки. После возобновления торгов на МосБирже котировки девелоперов демонстрировали разностороннюю динамику с высокими диапазонами, что обусловлено повышенной волатильностью на фондовом рынке на фоне эскалации геополитической напряженности, с одной стороны, и конкретной неопределенностью на рынке недвижимости, с другой.

Публичные российские застройщики (мы имеем в виду преимущественно компании ПИК, ЛСР и «Самолет») являются крупнейшими представителями отрасли, поэтому их положение в свете текущих событий менее подвержено рискам, чем перспективы мелких игроков.

Пырьева Наталия
ФГ «Финам»

Недвижимость в России традиционно считается защитным активом в периоды экономической нестабильности, поэтому покупать жилье будут, и, преимущественно у крупных и надежных застройщиков, таких как ПИК, ЛСР и «Самолет», которые будут выигрывать от диверсификации бизнеса. Тем не менее мы ожидаем, что объемы продаж будут ниже уровней 2021 года, поскольку покупательская способность у россиян сильно ограничена, несмотря на обновление программы льготной ипотеки.

( Читать дальше )